Artículo que analiza la situación de la vivienda en Coruña, así como sus pros y sus contras.
PRODUCCIÓN DE SUELO Y CONSTRUCCIÓN DE CIUDAD.
Hace unos dias hemos tenido un interesante y concorrido debate sobre el tema ¿ A dónde va la política de viviendas en La Coruña? En él se plantearon muchos temas , que no siempre encontraron puntos de encuentro, pero que pusieron de manifiesto las diferentes maneras de percibir el papel de la construción de viviendas en la construción de la ciudad y en el desarrollo económico local. No olvidemos que es uno de los principales factores de generación de empleo y con un enorme efecto multiplicador que, ádemas de las propias empresas promotoras, alcanza a un número importante de pymes, de autónomos, de profesionales, de trabajadores especializados, y a un largo etcetera. Pero, aún sabiendo ésto, no es fácil sutraerse del peso de los excesos recientes en la opinión pública. Eso mismo es lo que muchas veces ha llevado a hacer valoraciones negativas del papel de los empresarios de la construción en la ciudad. Pero no en todos los casos ha sido igual.
Pero, ahi estan los millones de euros que el Ayuntamiento tiene que gastar para dar respuesta a los graves requerimentos judiciales sobre licencias ilegales o planes parciales aprobados de manera fraudulenta. También hemos visto como muchos promotores han hacho caso omiso del bien de la ciudad y de sus habitantes para limitarse a producir súelo, a lo que muchos ayuntamientos se emplearon con ahinco para favorecer a empresarios de la construcción que, en no pocos casos, aportaban comisiones para la propias organizaciones políticas o a las personas implicadas. Estos y otros casos los hemos vivido y sabemos que, si se reduce el control, volverían a reproducirse. Ahi tenemos los proyectos, afortunadamente paralizados por este gobierno, de Labañou y As Xubias. El de Labañou, que hace poco volvieron a presentar , de realizarse, seria uno de los mayores atentados urbanísticos a la ciudad, ya que las construcciones previstas taparían una gran parte de la panorámica de la ciudad desde el Monte de San Pedro. Y aún a pesar de eso, serian legales porque la redacción del plan xeneral de ordenación urbana ( el PXOM) concedía esa edificabilidad. Son estas, y otras razones parecidas, las que llevan a examinar con todo detalle el otorgamiento de nuevas liencias y para afirmar que no todo lo que está contenido en el plan general merece la licencia desde le punto de vista urbanístico. Ya sé que legalmente es asi, pero como el plan de urbanimso no es solo un documento técnico, sino que tambien tiene contenidos políticos, e incluso concesiones a la corrupcion y a una especulación que solo busca favorecer a unos pocos, perjudicando al conjunto de la ciudad, no siempre se puede predicar que por estar en el PXOM hay que dar la licencia. En muchos casos, en la mayoría , asi debe ser, pero en otros todo lo contrario.
Esta consideración forma parte de un viejo debate, pero ahora hay otras que añdir. La primera es recordar que el plan general de urbanimso no es solo un documento legal, sino materializa el modelo de ciudad. El modelo produtivista o desarrollista apuesta por una ciudad que debe crecer para generar ingresos y empleo a la economía local, sin. tener en cuenta más variables que las económicas. Un modelo que en las fases de crecimiento de la economía, y por consiguiente de la demanda, puede llegar a producir, como aqui ocurrió, una burbuja inmobiliaria, que tanto tuvo que ver con la crisis que hemos padecido y que seguimos padeciendo, principalmente los grupos sacialas más desfavorecidos.
Pero, precisamente por ello, y por oyras situaciones recientes es necesario dar una respuesta diferente. Primero para hacer una ciudad más sostenible donde , como en La Coruña, la población mayor es cada vez numerosa, donde el número de pensionistas con bajos ingresos sigue aumentando, y donde la precariedad y movilidad del mercado laboral hace que la opcion de adquisición de la vivienda en propiedad, esté siendo sustituida por el alquiler de viviendas o la compra de vivienda usada. Y aún hay que añadir un tercer factor: los centros de las ciudades , como en La Coruña, se vacían, los edificios quedan abandonados, el tejido urbano se deteriora, y la caída de la demanda local refuerza la salida o cierre de los pequeños negocios de proximidad, más aún cuando los grandes centros comercies irrompieron con fuerza. Por eso, es necesario pensar un nuevo modelo urbano, en el que debe insertarse la política de vivienda, bien sea para adaptarse a las nuevas demandas sociales, bien sea par evitar que el vaciado de las zonas centrales se consume, o bien sea para evitar el abandono y la actividad económica de dichos centros ( caso de la Ciudad Vieja y Pescadería). Por esas, y outras razones, en todas las ciuadades se esta primando la rehabilitación, la renovación, y la regeneración social de los barrios. Desde este paradigma, no cabe duda que es preciso, también dar prioridad al acabado del tejido urbano exístente y mejorar también el acabado de la ciudad.
Son dos modelos de ciudad que ya hace tiempo se estan debatiendo, pero que ahora han adquirido mayro importancia debido a una serie de factores sociales y de movilidad que están modificando las putas residenciales en las ciudades, y que reseñaré a continuación.
LOS CONFLICTOS RESIDENCIALES Y EL CAMBIO DEL MODELO URBANO: UNA VIISON GENERAL.
Las ciudades son siempre el termómetro de la problemática social y de los proceso de cambio. Hace tiempo que en las metrópolis europeas vimos como los barrios de inmigrantes protagonizaban fuertes contestaciones sociales ante la problemática del paro y la marginación en los grupos étnicos más desfavorecidos. El caso de Paris ha sido, posiblemente, el más difundido, pero no el único.
Más tarde, los barrios salieron al centro de las ciudades para protestar por el aumento de la desigualdad social provocada por una política neoliberal que se tradujo en un capitalismo salvaje y en el empobrecimiento de la anterior clase media y el aumento del paro juvenil. Y para constatar esto no tenemos que mirar a ningún otro país, en nuestras propias ciudades esta dinámica sociopolítica fue evidente. Y para ver sus consecuencias, basta con analizar la corona de barrios empobrecidos que rodean el centro de A Coruña.
Los movimientos antisistema, los antidesahucio y otros más asociados a situaciones sociales insostenibles, son también una nueva manifestación de lo que ocurre.
Más recientemente, hemos visto la contestación de los residentes en los centros históricos por la invasión de la vivienda turística que, dentro de un nuevo proceso especulativo, provoca un aumento de los alquileres y la expulsión de los anteriores residentes. Esta tendencia se asocia también a procesos de gentrificación en áreas centrales, donde una nueva burguesía desplaza a los viejos residentes.
Ahí está el caso de las ”guerrillas vecinales “ de Los Ángeles, donde un nuevo movimiento social enfrenta en la calle a los antiguos residentes latinos y otros grupos étnicos asociados, a los “hípsters” que han elegido su barrio para convertirlo en un distrito creativo y para su propia residencia.
Consecuencias: se acentúa todavía más el encarecimiento de los alquileres y nuevos desahucios y expulsiones de los pobladores originales. Ante estas nuevas formas de especulación urbana, se articulan nuevas leyes para controlar la burbuja de los alquileres, que ocurre en todas las ciudades, y suplir la falta de viviendas libres, a precio adaptado a las nuevas clases sociales empobrecidas, por viviendas de promoción pública, incluyendo la rehabilitación y reocupación de las vivienda vacías.
Estos hechos son manifestaciones diferentes de lo mismo: el aumento de la desigualdad social y económica provocada por un modelo de salarios precarios y servicios públicos de peor calidad, que solo busca maximizar el beneficio de unos pocos a coste del sacrificio, el empobrecimiento y la marginación de muchos.
Y si a ello añadimos los movimientos a favor de la sostenibilidad medioambiental de las ciudades y del plantea, ya tenemos todos los factores unidos.
Es más, se observan nuevas experiencias colectivistas a favor de una sociedad urbana ambientalmente más militante, como ocurre en algunas ciudades suecas.
Estamos ante una situación de cambio profundo, que debía llevarnos a repensar el modelo económico urbano y regenerar el neoliberalismo global vigente con una economía social de mercado, pensada también desde lo local. De no hacerlo las revueltas sociales y los nuevos movimientos políticos por el cambio provocarán un aumento de la conflictividad social en las principales ciudades.
Cómo los cambios sociopoliticos afectan al mercado de la vivenda y las políticas urbanas.
En los últimos años, y como conseceuncia de lo anterior, las ciudades están experimentando un cambio en su dinámica urbana interna, asociado a las nuevas tendencias sociolaborales y al cambio social.
Y uno de loa aspectos más afectados fue el mercado de vivendas y las políticas de alojamiento.
Donde las manifestacións fueron mas importantes, como ya se dijo, fue en las grandes cidades, pero poco a poco el cambio se fue trasladando a las cidades medias, principalmente en los países mas afectados por la crisis, donde el empobrecemento de la clase media, el aumento de las desigualades y la precarización de la oferta de trábajo, dibujaron un nuevo mapa social y residencial.
Como consecuencia, las políticas de vivienda dejaron de responder a una relación lineal de oferta-demanda en termínoos exclusivamente económicos para introducir mecanismos regulatorios, como parte de las políticas sociales, con el fin de mejorar la cohesión y la solidariedad entre los diversos grupos sociales.
Muchas de ellas responden a un cambio de paradigma, que frente al modelo económico neoliberal y las políticas de austeridad, defiende el impulso de nuevas formas de economía colaborativa desregulada, en el que la función social de la vivienda aporta un nuevo escenario.
Detrás de esta situación se pueden identificar variados procesos que para su mejor comprensión agruparé en dos:
a) desde el punto de vista social destacan la “gentrificación”, el alquiler turístico o el nuevo mercado especulativo de los alquileres, todos ellos asociados al modelo neoliberal, y, en el otro lado, la Okupacion, los desahucios, el deterioro de los barrios y de los centros históricos, en los cuales el asentameinto de inmigrantes o refugiados, la precariedad de los salarios, las diversssa formas de la nueva pobreza urbana, el envejecimiento de la población residente, el aumento de los pensionistas.
Al mesmo tempo surgen cambios en las preferencias de grupos sociales emergentes, como los hípsters, que, como ya vimos, están desencadenando importantes conflictos.
b) desde el punto de vista de las politicas de viviendas nuevas, que pretenden dar una resposta a las situacións señaladas destacaré cinco:
1.-las tasas fiscales a las viviendas vacias;
2.-la limitación de las licencias para la construción de nuevos barrios para frenar el despoblamento de los centros;
3.-la primacía de la rehabilitación frente a la nueva construción;
4.-la necesidad de poner en marcha programas de viviendas sociales adaptados a las nevas situaciones , unas veces de nueva construción y otras dentro de las operaciones de rehabilitación de centros históricos, con la finalidad de hacer accesible el mercado de vivienda de alquiler a los jóvenes milenials;
5,.y, finalmente, las medidas pensadas para impedir una nueva “burbuja inmobiliaria” ocasionada por el incremento acelerado de los precios de alquiler, en buena parte debido a las nuevas tendencias citadas.
Conclusión: El caso de La Coruña.
Es cierto que en el caso de A Coruña, algunos de eses procesos tienen una presencia casi testimonial, y que en su mayoría no desencadenaron los conflictos sociales que experimentan las grandes ciudades: París Berlín, Los Angeles, Barcelona, etc. Sin embargo, era oportuno hacer una reflexión sobre las nuevas situaciones y debatir cuales pueden ser las mejores prácticas en política de vivienda para el futuro de la ciudad. Por eso, el pasado dia 30 de mayo, desde la Asociación Metropolitana 3.0 organizamos un debate ocn el tema ¿ A dónde va la politica de vivienda en La Coruña?
Y este fue el objeto del debate que, atendendo a las cuestiones más comunmente planteadas en los medios y presentes en la opinión ciudadana, y que contó con una importante asistencia y provocó una animada participacion tanto de los componentes de la mesa como del público. Inicialmente se centró en los siguientes puntos:
1.-La situación de las políticas de rehabilitación de viviendas en los barrios del Centro Histórico.
2.-La lentitud de las licencias de nueva construción de viviendas en el desarrollo del PXOM: ¿inacción ou estratexia?
3.-Las políticas de viviendas sociales en la actualidad.
Sintetizando las respuestas, se puede conluir que en el debate se pusieron de manifiesto tres grandes prioridades:
Primera: Dar prioridad a la rehabilitación sobre la nueva construcción y resolver el desajuste existente entre las exigencia del PEPRI para la rehabilitación de viviendas y las demandas de los inversores, ya que el exceso de rigideces impide rehabilitar un gran número de edificios e incluso barrios que podian acoger la inversión privada para construir en el centro viviendas adaptadas a la demanda. Y sin el aporte inversor de la iniciativa privada será imposible recuperar los diferentes barrios del centro histórico, principalmente el Orzán, para el que hay que buscar un modelo atractivo. Cuestiones tales como la parcelación interior, la obrigación de conservar la distribución interna, la imposibilidade de elevar plantas , incluso para conseguir una igualación de las cornisas, lo cual redundaría en la mejora estética de algunas zonas, y en general discriminar entre la protección integral que debe quedar reservada para edificios o conjuntos singulares y la ambiental que puede aplicar sa muchos edificios cuyo interés principal reside en la conservación de la fachada, permitiendo, en algunos casos, la unión de parcelas. Por eso los promotores apuestan por una revisión del PEPRI. También parece un escollo la lentitud de las licencias debido principalmente a la tardanza del departamento de Patrimonio de la Xunta de Galicia, pero también a los trámites municipales, debiendo dejarse la politica de rehabilitacion fuera del juego politico entre administraciones.
Segundo. La conveniencia de revisar y modificar el actual Plan Xeral de Ordenación Urbana y asustar las licencias anteriormente concedidas a las exigencias del plan actual. El caso citado de As Percebeiras o As Xubias son un buen ejemplo de la necesidad de buscar una solución negociada que no anteponga los intereses especulativos sobre los medioambientais y urbanísticos. Pero, a la vez, hay que buscar fórmulas de consenso que asegure la rentabilidad de las inversiones privadas, ya que-salvando los excesos especulativos o las operaciones ilegales que tanto dinero están costando a las arcas municipales, son el soporte de una actividad económica básica generadora de emepleo, dinamizadora de diferentes segmentos profesionales y sociales, y que contribuye- si se hace bien- a la mejora de la ciudad y su calidad de vida.
Tercero: las nuevas situaciones sociales demandan un impulso de la construción d e vivienda social, bien sea por parte de la Xunta o del propio Apuntamiento, retomando inciativas de larga tradición como fue el patronato de vivendas muncipales, pero con formulas de gestión actualizadas. Al mismo tiempo, la creación de programas de viviendas sociales rehabilitando edificios deteriorados del centro histórico, constituye una de las políticas más eficaces para su regeneración urbana, no solo por la recuperación de los edificios y las viviendas, sino principalmente por la atracción de población joven que es fundamental para renovar la pirámide demográfica de esos barrios. El actual concello puso en marcha una iniciativa de este tipo pero su desarrollo es de momento insuficiente.
Estas y outras medidas suponen un cambio en la politica de vivienda de los anteriores gobiernos, casi exclusivamente centrada en facilitar la promoción privada y dentro de unos parámetros especulativos. La apuesta del gobierno local, en coincidencia con la política urbana propia de las ciudades del siglo XXI y las recomendaciones internacionales, significa un cambio importante, pero debe ir acompañada de una gestión más ágil, más transparente, menos burocratizada y menos lenta por parte de todas las administraciones implicadas.